W I kw. 2024 r. odnotowano spadek stawek najmu mieszkań, co zmniejszyło jego opłacalność w dużych ośrodkach – podał NBP w kwartalnym raporcie poświęconym sytuacji na rynku mieszkaniowym. Opłacalność inwestycji w mieszkanie na wynajem względem inwestycji w 10-letnie obligacje skarbowe była ujemna.
Zarówno stopy zwrotu, jak i ceny najmu spadają jednak ze szczytów obserwowanych pod koniec 2022 r.
Analiza NBP
Jak wynika z analizy Narodowego Banku Polskiego, zwrot z kapitału własnego (ROE) z inwestycji w mieszkanie na wynajem, kupione za gotówkę, nieznacznie zmniejszył się, pozostając dodatni, natomiast przy przyjętej dźwigni finansowej 50 proc. i wyższej (80 proc.) nadal był ujemny.
W I kw. 2024 r. nadal rosła liczba mieszkań oferowanych na wynajem. Było to m.in. efektem oddawania do użytku mieszkań kupionych w okresie boomu w latach 2020-2023, gdy wielu inwestorów decydowało się na zakupy mieszkania na wynajem. Poziom średnich, transakcyjnych stawek najmu mkw. mieszkań (nie uwzględniając opłat eksploatacyjnych i opłat za media) zmalał (w ujęciu kwartalnym) we wszystkich grupach miast, co zmniejszyło opłacalność najmu w dużych ośrodkach – czytamy w kwartalnym raporcie NBP poświęconym sytuacji na rynku mieszkaniowym.
Inwestycja w mieszkanie na wynajem
Inwestycja w mieszkanie na wynajem (nie uwzględniając kosztów transakcyjnych, remontów oraz ewentualnych zmian wartości mieszkania) dokonana za gotówkę nadal była konkurencyjna na tle oprocentowania lokat bankowych. Jednak opłacalność inwestycji w mieszkanie na wynajem względem inwestycji w 10-letnie obligacje skarbowe była ujemna. Stopa zwrotu z tego rodzaju inwestycji spada jednak ze szczytu obserwowanego pod koniec 2022 r. i tym samym wraca do poziomu notowanego przed dwoma laty.
- Skokowe wzrosty cen ofertowych
Przypomnijmy także, że za sprawą skokowych wzrostów średnich cen ofertowych spowodowanych napływem do Polski uchodźców z Ukrainy, wciąż mówimy o jednych z najwyższych stawek w historii. Zgodnie z danymi Otodom Analytics w relacji dwuletniej w największych polskich miastach wciąż odnotowujemy kilkunastoprocentowy wzrost. Z kolei względem pierwszej połowy 2021 r. średnie ceny ofertowe są od blisko 30 proc. do nawet 60 proc. wyższe.
- Stopy zwrotu w 2024 r.
Niemniej jednak w marcu 2024 r. stopa zwrotu w przypadku inwestycji w nowe kawalerki (do 35 mkw.) w największych polskich miastach wahała się od 4,88 proc. (Łódź) do 6,41 proc. (Kraków). W Warszawie i Wrocławiu najwyższe stopy zwrotu – zgodnie z danymi Otodom Analytics, które nie uwzględniają jednak kosztów remontu, utrzymania mieszkania oraz podatków – można było osiągnąć w przypadku znacznie większych mieszkań o powierzchni przekraczającej 60 mkw. W marcu 2024 r. było to odpowiednio średnio 5,84 i 5,38 proc. w skali roku.
- Obniżenie stopy zwrotu w Krakowie
W przypadku każdego analizowanego miasta i metrażu marcowe odczyty były jednak niższe w ujęciu rocznym. Stopa zwrotu z inwestycji w nowe mieszkania do wynajęcia najmocniej obniżyła się w Krakowie. W przypadku kawalerek była ona o 1,29 proc. niższa niż w analogicznym miesiącu 2023 r. i po raz pierwszy od lutego 2022 r. znalazła się poniżej 5 proc.