Sposoby oszustów na rynku nieruchomości: Jak uniknąć pułapek i obronić się przed obniżeniem ceny sprzedaży mieszkania – Podpowiedzi dla właścicieli

W świecie, gdzie kawalerki potrafią kosztować 0,5 mln zł, a zwykłe mieszkania nawet 1 mln zł trudno się dziwić, że ludzie chcą je sprzedawać. Teraz sprzedaż mieszkania odziedziczonego po dziadkach w mieście umożliwia inwestycję lub zakup nieruchomości w innym miejscu (np. domu za miastem), a nawet środki na edukację za granicą. Zawsze, gdy dany rynek staje się tak gorący, pojawiają się jednak „rekiny” — i jest ich teraz mnóstwo.

„To może oznaczać kłopoty” Po pierwsze, właściciel chcący uniknąć płacenia prowizji agentom od nieruchomości (zbyt wysokich, biorąc pod uwagę poziom świadczonych usług) zamieszcza ogłoszenie na lokalnym serwisie internetowym. W tym momencie — nawet jeśli cena jest zbyt wysoka — telefon zazwyczaj brzęczy aż do wyczerpania baterii.

Jak Zakopane staje się „miastem tylko dla milionerów”. Tu nawet łąka warta jest krocie Część zainteresowanych kupnem to będą oczywiście normalni klienci — ale część to oszuści, którzy działają mniej więcej według następującego modus operandi: Prawdopodobnie taki „kupujący” będzie podawał się za zainteresowaną osobę, niezwiązaną z żadną firmą lub agencją. Będzie również twierdził, że jest gotowy do dokonania zakupu za gotówkę.

Alternatywa jest taka, że będzie podawał się za agenta lub przedstawiciela firmy, która skupuje nieruchomości po wyższych niż normalnie cenach. W ten sposób chce zachęcić łatwowiernego sprzedawcę do podpisania umowy. Żadne z powyższych nie jest jednak w 100 proc. prawdziwe. Ostrzeżeniem jest fakt, że ów „kupujący” chce w pośpiechu zawrzeć notarialną umowę przedwstępną z – uwaga! — mniejszą niż standardowa zaliczką.

Jest to pierwszy prawdziwy haczyk — i najbardziej niebezpieczny. Podkreślam: ostrzeżeniem jest niższa niż standardowa zaliczka. Krótko mówiąc — jeśli „kupujący” chce wpłacić mniej niż 10 proc. zaliczki, a jednocześnie spieszy się z wizytą u notariusza, może to oznaczać kłopoty.

„Sprzedający może stanąć w obliczu dwuletniego okresu, w którym nie będzie mógł sprzedać swojego mieszkania” Dlaczego powinno to być ostrzeżeniem? Z bardzo prostego powodu. Po podpisaniu wstępnego aktu notarialnego — nawet jeśli wpłacono tylko 10 proc. zaliczki — sprzedający może mieć tymczasowy problem na rok lub dłużej. Polega on na tym, że praktycznie pozbawia się on możliwości sprzedaży nieruchomości — nawet jeśli kupujący nie uiści pozostałej kwoty — gdyż umowa przedwstępna trafia do księgi wieczystej… i tu zaczyna się bagno.

Co prawda sprzedający zyskał gwarancję, że zaliczka zostanie wpłacona (i że przepadnie, jeśli nie transakcja nie zostanie dopięta). Problemy zaczynają się jednak, gdy nadchodzi czas, aby sprzedający faktycznie zapłacił i sfinalizował transakcję. Wtedy pojawiają się opóźnienia (rzekomo dokonywane w dobrej wierze). Następnie „kupujący” zaczyna argumentować, że mieszkanie w rzeczywistości nie jest warte tyle, ile pierwotnie uzgodniły strony. Wykorzysta do tego każdy możliwy powód. W międzyczasie sprzedający musi liczyć się z kolejnymi opóźnieniami, a także potencjalnie długim postępowaniem sądowym, aby przerwać transakcję i zwolnić mieszkanie w celu sprzedaży kolejnemu, tym razem „prawdziwemu” nabywcy.

1. Po pierwsze, po podpisaniu umowy przedwstępnej i wpłaceniu zaliczki, dane kupującego trafiają do księgi wieczystej. Problem polega na tym, że jeśli nie zapłaci on pozostałej części w terminie, sprzedający nie będzie mógł sprzedać nieruchomości, dopóki informacje te nie zostaną usunięte. Prawo faktycznie daje kupującemu 12 miesięcy na żądanie realizacji transakcji, bo dopiero po upływie 12 miesięcy sprzedający może złożyć wniosek o usunięcie informacji o „nieudanym” kupującym z księgi wieczystej.
2. Kupujący może też spróbować zaskarżyć sprzedającego (choć prawdopodobnie zakończy się to niepowodzeniem).

Co do opóźnień: jeśli nasz „kupujący” nie zapłaci w uzgodnionym terminie, to — krótko mówiąc — sprzedający może stanąć w obliczu nawet dwuletniego okresu (biorąc pod uwagę ogromne opóźnienia w działalności sądów wieczystoksięgowych mogą to być ostrożne szacunki), w którym nie będzie mógł sprzedać swojego mieszkania – a to wszystko przez zaledwie 6— lub 8-proc. zaliczkę.

Mieszkanie, które ma zostać sprzedane, nie zostało technicznie skradzione, ale zostało „zablokowane”. Często też sprzedający nie jest finansowo przygotowany do poradzenia sobie ze zorganizowanym prawnym… „oporem”. Nie tylko dopłaty do kredytów. Niemal 50 mld zł na budowę i remonty mieszkań Nasz nieetyczny „nabywca” będzie o tym wiedział, a następnie złoży oferty niższe niż uzgodnione, aby „po prostu zakończyć impas”.

1. Oferta może, ale nie musi być dramatycznie niższa (często jest), lecz sprzedający jest teraz w niekorzystnej sytuacji. Niedawno autor był świadkiem „sprzedaży” o potencjalnej wartości 600 tys. zł, która ostatecznie została dopięta za połowę tej kwoty.
2. W innym przypadku cena sprzedaży mieszkania za 500 tys. zł została obniżona do 400 tys. zł, a mimo to kupujący i tak nie zdołał wyłożyć pieniędzy.

Schemat oszustwa „Szantaż kupującego” to stałe zagrożenie na rynku nieruchomości. Ktoś mógłby teraz zapytać: dlaczego w drugim podanym przykładzie kupujący nie wyłoży „promocyjnych” 400 tys. zł? W końcu otrzyma 100 tys. zł obniżki, a sprzedający w pełni się na to zgodzi. Powód, dla którego sprzedaż nie doszła do skutku jest prosty: kupujący nie ma pieniędzy.

1. Już pomijając fakt, że może on dalej naciskać na obniżenie ceny lub próbować zawrzeć umowę zapewniającą płatność w transzach – cel „rekina nieruchomości” jest znacznie bardziej dalekosiężny.
2. Zazwyczaj on lub jego firma tworzą „portfel” „nabytych mieszkań” w celu sprzedaży inwestorowi (zwykle zagranicznemu).

Jak się zapewne domyślacie — po cenie rynkowej, a może nawet z niewielką górką. Miał być raj, a jest prawdziwy chory człowiek Europy. Cztery powody kryzysu Oczywiście, takie portfolio można de facto „zalegalizować” — jeśli faktycznie pojawi się inwestor (często dający się oszukać, ale o tym za chwilę) gotowy wyłożyć pieniądze i jeśli wszyscy sprzedający w końcu sprzedadzą swoje lokale.

Jeśli tak się stanie, to można wyciągnąć argument, że jeśli nie było krzywdy, to nie ma też żadnej winy — mało prawdopodobne wtedy, że sprawą zajmie się prokurator, ponieważ sprzedający będą mieli klauzulę zabraniającą im dalszych roszczeń po zakończeniu transakcji. Taka szkoda jednak istnieje – w poprzednim przykładzie sprzedawcy zostali „legalnie” zmuszeni do sprzedaży poniżej wartości rynkowej, ale w tym przypadku niekoniecznie to musi być głównym celem przekrętu.

Tak naprawdę oszustom może chodzić o stworzenie portfolio nieruchomości, co do których nie mają oni praw własności, lecz ich właściciele są ograniczani w prawach sprzedaży bez własnej wiedzy. „Generują dochód ze sprzedaży nieruchomości, których jeszcze nie posiadają” Istnieje jednak druga strona oszustwa związanego z fałszywym portfelem — w takich przypadkach spekulanci często potykają się o własne nogi.

Pamiętacie o mniejszej niż standardowa zaliczce? Bierze się ona stąd, że kupujący nie mają pieniędzy, aby odłożyć 10 proc. na każde mieszkanie, które planują „zablokować”. W międzyczasie szukają inwestorów, a nawet najmniej doświadczeni inwestorzy poszukujący portfela chcą zobaczyć nie tylko grupę mieszkań, ale też grupę mieszkań sprzedanych.

1. Dlaczego więc nie uderzyć w obie strony jednocześnie? W końcu nasi nieetyczni nabywcy (nazwiemy ich oszustami) teraz stają się sprzedawcami, ale sprzedają w równie nieetyczny sposób, ponieważ — poprzez marketing, a nawet przy użyciu samych zdjęć dostarczonych przez „zablokowanych” sprzedawców — nasi oszuści faktycznie „sprzedają” mieszkania, których nawet nie kupili nieswiadomym osobom, które są zobowiązane do zapłaty pełnej 10-procentowej zaliczki… lub więcej.

W ten sposób faktycznie generują oni dochód ze sprzedaży nieruchomości, których jeszcze nie posiadają, jednocześnie wykupując mieszkania, których nigdy de facto nie kupią, dopóki nie znajdą inwestora, a który ostatecznie może nie zdążyć nabyć wszystkich faktycznie prezentowanych mieszkań.

Fala hejtu po ogłoszeniu Mieszkań na start. Oburzony minister chce zawiadomić policję. Ustawa antyflipperska. Czy zwykli kupujący też są zagrożeni? W taki proceder, aby doszedł do skutku, angażują się nieetyczni notariusze, albo dochodzi do przymusu sprzedaży.

1. Ludzie będący ofiarami oszustów, którzy utworzyli grupy w mediach społecznościowych, napisali że prokuratorzy okręgowi zajmują się sprawą.

W ciągu ostatnich trzech tygodni z autorem dwukrotnie kontaktowały się osoby, które już miały wpłacać taką zaliczkę; za każdym razem pięć minut wystarczyło, żeby wyjaśnić sytuację i ujawnić schemat podobny do tego, co zostało opisane powyżej. W obu przypadkach proste wyszukiwanie w internecie pozwoliło dotrzeć do grup na mediach społecznościowych utworzonych przez oszukane osoby, które dały się nabrać na oszustwo związanego z fałszywym portfelem.

Czy odzyskają swoje pieniądze? Jest to wątpliwe. A co, jeśli zagraniczny inwestor wejdzie za oszusta w trakcie wstępnego dochodzenia (tj. zanim sprawa stanie się głośna lub ktoś wniesie zarzuty)? Nawet w stu procentowej dobrej wierze? Cóż, jego życie się skomplikuje.

Na szczęście to oszustwo jest dość łatwe do pokonania. Oto sugestie autora:

1. Jesli sprzedajesz mieszkanie za 600 tys. zł lub mniej zażądaj, aby cała transakcja odbyła się podczas jednego spotkania u notariusza. Nie zgadzaj się na żadne zaliczki.

2. Jesli nadal jesteś zaniepokojony/a (np. kupujący naciska na natychmiastowe spotkanie — w ciągu kilku dni), to spróbuj tego: nawet jeśli jest polską tradycją, że to kupujący płaci za notariusza i podatek PCC, zaządaj, abys jako sprzedający zarówno wybrał, jak i zapłacił za notariusza (PCC zostaw kupującemu).

3. Należy pamiętać, że jeśli kupujący chce umówić się na spotkanie z notariuszem w ciągu kilku dni, to powinno to być dla ciebie ostrzeżenie. Gdy pojawić się na spotkaniu, kupujący najprawdopodobniej przedstawi ci oklepaną historię, że zrozumiał to jako umowę przedwstpępną i że chce wpłacić jedynie 6 lub 8 proc. zaliczki. Niestety, twarzą w twarz, wielu laików ugina się pod presją i kończy w bagnie. Prawda jest taka, że w Polsce procesy sprzedaży mieszkania za gotówkę nie odbywają się szybko.

4. Uważaj na agencje lub firmy twierdzące, że podpiszą umowę, zrobią korzystne zdjęcia, a następnie faktycznie kupią od ciebie mieszkanie (rzekomo w celu odsprzedaży nabywcy końcowemu). To może być tylko kolejny element oszustwa.

5. Jesli sprzedajesz większe mieszkanie, to raczej nie możesz racjonalnie oczekiwać, że ktoś zapłaci 1 mln zł w gotówce tego samego dnia. Jeśli mimo to „kupujący” twierdzi, że ma gotówkę, to umów się u swojego notariusza i nalegaj