Popyt na mieszkania wciąż rośnie – ceny mogą dalej iść w górę

„`html

Według wstępnych statystyk, w 2025 roku na siedmiu kluczowych rynkach deweloperzy sprzedali 40,7 tysiąca mieszkań, co oznacza wzrost o 9% względem roku poprzedniego. Tylko w grudniu 2025 roku nabywców znalazło 5,2 tys. lokali, stanowiąc 3% więcej niż w rekordowym listopadzie oraz aż o 61% więcej w porównaniu z grudniem 2024 roku.

Wpływ niższych stóp procentowych i promocji na wyniki sprzedaży

Wyniki sprzedażowe osiągnięte w grudniu to rezultat zarówno licznych działań promocyjnych prowadzonych przez deweloperów, jak i obniżek stóp procentowych. Pod koniec roku kluczowe dla rynku były atrakcyjne rabaty i intensywne kampanie marketingowe, choć potencjalni klienci byli już zajęci przygotowaniami do świąt oraz regeneracją sił pod koniec roku.

Lepszy roczny rezultat sprzedaży był też efektem serii sześciu obniżek stóp procentowych, od 5,75% do 4%, które zapoczątkowano w maju 2025 roku. Zwiększone zainteresowanie zakupem mieszkań skłoniło deweloperów do wprowadzenia na rynek 44,8 tys. nowych lokali.

Na koniec grudnia oferta mieszkań deweloperskich na siedmiu największych rynkach wynosiła 62,1 tys. lokali, czyli o 11% więcej niż rok wcześniej.

Różnice między półroczami i stabilizacja cen

Analizując sytuację w 2025 roku, można zauważyć wyraźne rozróżnienie między pierwszą a drugą połową roku. Na początku popyt był umiarkowany, a dostępność mieszkań rosła. Wzrost cen ograniczał się do kilku procent. Z czasem jednak sytuacja zaczęła się poprawiać i wzrosła liczba transakcji, choć oferta pozostała duża, szczególnie w największych aglomeracjach.

Rok 2025 był nieprzewidywalny – z jednej strony obniżki stóp procentowych poszły szybciej niż oczekiwano, z drugiej klienci byli ostrożni, częściej wybierając kredyty ze stałym oprocentowaniem, które reagowały głównie na rynek obligacji. Zdolność kredytowa rosła powoli, a nastroje studziła sytuacja na rynku pracy.

Pod koniec roku deweloperzy rozpoczęli nowe inwestycje, licząc na wzmożony popyt w 2026 roku. Wzrost podaży oraz ofensywna strategia wprowadzania nowych inwestycji wymusiły stabilizację cen, a miesięczne wahania wartości nowo budowanych mieszkań nie przekraczały zwykle 1%. Wyraźniejsze wzrosty obserwowano głównie w Trójmieście, gdzie powstawiało więcej luksusowych inwestycji.

Ceny mieszkań w największych miastach

• Warszawa: średnia cena mkw. wyniosła w grudniu 2025 roku niespełna 18,4 tys. zł, co oznacza wzrost o 4% rdr.
• Wrocław: ceny wzrosły także o 4%, do 15,3 tys. zł za mkw.
• Kraków: minimalny wzrost o 1%, do 16,7 tys. zł za mkw.
• Poznań: średnio o 5% drożej, do ponad 13,9 tys. zł za mkw.
• Trójmiasto: wzrost aż o 10%, do niemal 17,5 tys. zł za mkw.
• Łódź i Górnośląsko-Zagłębiowska Metropolia: ceny bez zmian – odpowiednio 11,5 tys. zł i 11,2 tys. zł za mkw.

Dane pokazują, że w 2025 roku deweloperzy raczej powstrzymywali się od podnoszenia cen, a rekordowa oferta skutecznie ograniczała ich dynamiczny wzrost. Szczególną rolę odegrało też wprowadzenie jawności cen mieszkań, co zwiększyło przejrzystość oferty i umożliwiło klientom lepsze porównanie dostępnych opcji.

Sytuacja na rynku wtórnym

Dla osób sprzedających mieszkania z drugiej ręki 2025 rok okazał się wymagający. Duża liczba dostępnych lokali zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym, wymusiła aktywne poszukiwanie kupujących oraz otwartość na negocjacje cenowe. Szczególnie widoczne stało się to w ostatnich miesiącach roku, gdy wyceny mieszkań zaczęły coraz lepiej odzwierciedlać realia rynku.

Kupujący uzyskali korzystne warunki, dzięki niższym stopom procentowym, stabilizacji cen oraz szerokiej ofercie. Nabywcy mieli czas na przemyślane decyzje, większy wybór oraz możliwość negocjowania warunków zakupu. Ceny na rynku wtórnym zachowywały się stabilnie, w niektórych miastach zanotowano niewielkie spadki, w innych – delikatne wzrosty, ale zmiany mieściły się zwykle w kilku procentach rocznie.

Nawet jeśli ceny nominalnie nie spadły, to po uwzględnieniu inflacji wartość nieruchomości w wielu przypadkach była niższa niż rok czy dwa lata wcześniej.

Prognozy na rok 2026

Przewiduje się, że w 2026 roku nie nastąpi gwałtowne załamanie cen, a raczej powolne ich obniżanie się z najwyższych poziomów. Promocje na rynku pierwotnym oraz wzrost podaży nowych mieszkań mogą zmusić właścicieli mieszkań z rynku wtórnego do większej elastyczności cenowej. Obserwowany jest efekt naczyń połączonych: konkurencja ze strony nowych inwestycji stabilizuje ceny mieszkań używanych, a ewentualne korekty na rynku wtórnym ograniczają potencjalne wzrosty na rynku pierwotnym.

1. Oczekiwane jest dalsze ożywienie popytu, szczególnie jeśli wynagrodzenia będą rosnąć oraz dojdzie do kolejnych obniżek stóp procentowych.
2. Sprzedaż mieszkań na rynku deweloperskim może wzrosnąć o ok. 10–15% w porównaniu z 2025 rokiem, natomiast ceny mieszkań mogą rosnąć w tempie zbliżonym do inflacji, tj. 2–3% rocznie.
3. Wolumen dostępnych nowych mieszkań będzie się stopniowo zmniejszał, a decyzje inwestycyjne deweloperów będą ostrożnie dopasowywane do aktualnych wyników sprzedaży.
4. Rynek wtórny może zanotować wzrost sprzedaży o 5–10%, jeśli liczba dostępnych ofert wzrośnie umiarkowanie. Tu presja cenowa może być wyraźniejsza, a dynamika wzrostu cen może przekroczyć wskaźnik inflacji.

Rok 2026 może upłynąć pod znakiem silnej konkurencji oraz selektywnych obniżek cen transakcyjnych, a prognozowane wzrosty cen – zarówno mieszkań nowych, jak i używanych – nie powinny przekroczyć 5% rocznie, z istotnymi różnicami pomiędzy poszczególnymi lokalnymi rynkami.

„`