Polskie kredyty hipoteczne wciąż należą do najdroższych w Europie. Członek RPP: Narzucanie limitów na marże banków to nieskuteczne rozwiązanie

„`html

Dlaczego hipoteki w Polsce należą do najdroższych w Europie?

Hipoteki udzielane przez polskie banki wyróżniają się na tle innych krajów europejskich pod względem kosztów. Wpływ na to mają zarówno wysokie stopy procentowe, jak i marże pobierane przez banki. Ekspert z Rady Polityki Pieniężnej, prof. Ireneusz Dąbrowski, podkreśla, że choć na stopy procentowe istnieje możliwość oddziaływania przez politykę pieniężną, regulowanie poziomu marż banków byłoby trudne do przeprowadzenia w sposób skuteczny.

Jednym z powodów utrzymywania wysokich marż jest chęć odbudowania przez banki wcześniejszych strat poniesionych na skutek problemów z kredytami frankowymi oraz orzeczeń Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej. Zamiast rozkładać te straty na akcjonariuszy, zarządy banków zdecydowały się na lekkie podniesienie marż kredytów hipotecznych, co w praktyce oznacza wyższe koszty dla kredytobiorców.

Struktura oprocentowania kredytu hipotecznego

Oprocentowanie kredytów hipotecznych w Polsce składa się z dwóch elementów: marży bankowej oraz rynkowej stopy procentowej (dotychczas WIBOR). W połowie 2025 roku średnie oprocentowanie wynosiło około 7-8 proc., przy referencyjnej stopie procentowej na poziomie 5,25 proc. Po obniżce stopy referencyjnej do 5 proc., WIBOR 3M i 6M spadły poniżej tej granicy, a oprocentowanie kredytów w niektórych bankach zbliżyło się do 7 proc.

Działania obniżające stopy procentowe mogą wpłynąć na spadek rat kredytowych, jednak kształtowanie się marż bankowych leży już poza bezpośrednią kontrolą instytucji państwowych. Prof. Dąbrowski zauważa, że próby regulowania marż przez państwo nie przynoszą zwykle oczekiwanych rezultatów, gdyż uczestnicy rynku znajdują sposoby na obejście takich regulacji.

Ryzyko prawne a wysokość marży

Zgodnie z informacjami podawanymi przez Związek Banków Polskich, średnia marża kredytów hipotecznych na koniec 2024 roku wynosiła 1,7 proc. Największy wpływ na jej wysokość ma ryzyko prawne, które stanowi aż 0,81 punktu procentowego, przewyższając ryzyko kredytowe — sytuacja ta jest nietypowa w skali Europy. Marżę dodatkowo powiększa podatek bankowy (0,24 pp.). Związek Banków Polskich informuje, że ponad 96 proc. wysokości oprocentowania jest powiązane z poziomem stopy referencyjnej.

Zmiany wskaźników referencyjnych i ich konsekwencje

Obecnie polski system finansowy przygotowuje się do zmiany wskaźnika referencyjnego kredytów hipotecznych — z WIBOR na POLSTR (Polish Short Term Rate), który odpowiada unijnym wymogom. POLSTR opiera się na faktycznych transakcjach depozytowych overnight między bankami, a jego nowe indeksy (1M, 3M, 6M) są publikowane od czerwca 2025 roku przez GPW Benchmark.

Charakterystyczną cechą indeksów POLSTR jest uwzględnianie realnych zmian gospodarczych, w tym dokonanych już korekt stóp procentowych NBP, co różni je od WIBOR-u, który bazował na przewidywaniach przyszłych poziomów stóp. Przejście na nowy wskaźnik ma się odbyć bezproblemowo, nie wymagając od klientów dodatkowych działań.

Niepewność prawna wokół WIBOR-u

Rosnąca liczba postępowań sądowych, w których kwestionowana jest przejrzystość ustalania WIBOR-u, sprawia, że ryzyko prawne staje się coraz trudniejsze do oszacowania. Ostateczne decyzje mogą zależeć od orzecznictwa Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej, który do tej pory prezentował zróżnicowane podejście do ochrony konsumentów.

W czerwcu 2025 roku odbyła się w TSUE rozprawa dotycząca kredytów mieszkaniowych w złotych ze stawką WIBOR, a opinia Rzecznika Generalnego ma zostać przedstawiona we wrześniu 2025 roku. To oznacza, że ostateczne rozstrzygnięcia mogą zapaść w pierwszej połowie 2026 roku. Do czasu wydania wyroku niepewność nie generuje poważnych konsekwencji, lecz późniejsze decyzje sądów mogą wymusić na bankach tworzenie rezerw, co wpłynie na ich zyski.

Koszty banków związane z ryzykiem prawnym

Od początku 2020 roku banki w Polsce zawiązują specjalne rezerwy na ryzyko prawne związane z kredytami frankowymi. W 2025 roku koszty te przekroczą 100 mld zł, a skala problemu nie maleje. W drugiej połowie 2025 roku pięć największych polskich banków giełdowych przewiduje konieczność utworzenia rezerw w wysokości 3,3 mld zł na ryzyka prawne walutowych kredytów hipotecznych — to aż o połowę więcej niż w pierwszej połowie roku.

„`