W największych miastach, jak mówi Marek Wielgo z portalu RynekPierwotny.pl, powstaje stosunkowo mało domów. – Ze względu na bardzo wysokie ceny działek budują je tam najczęściej zamożni inwestorzy indywidualni na własne potrzeby. Deweloperom bardziej opłaca się budowanie mieszkań – wyjaśnia. Z danych BIG Daty RynekPierwotny.pl wynika, że pod koniec czerwca deweloperzy oferowali w całym kraju 98,4 tys. mieszkań i tylko 4,4 tys. domów. – Stanowiły one nieco ponad 4 proc. łącznej oferty. W największych miastach ten odsetek bywa nawet mniejszy, np. w Poznaniu to zaledwie 1 proc., a w Trójmieście i Krakowie 2 proc. – podaje Wielgo. – Jedynie w Warszawie, gdzie aktywność deweloperów jest największa, domy stanowią ok. 5 proc. ich łącznej oferty – dodaje. Pod koniec czerwca deweloperzy oferowali w Warszawie 602 domy. W Łodzi – 306, we Wrocławiu – 217, w Krakowie – 131, w Trójmieście – 114, a w Poznaniu – 101.
Domy deweloperskie. Wzrost oferty
Jak mówi Wielgo, domy deweloperskie powstają głównie na obrzeżach największych miast. – W Warszawie to takie dzielnice jak Wilanów (195), Białołęka (148), Wawer (123), Ursynów (71), Rembertów (39) – podaje. – Czasem w samych metropoliach domów powstaje mniej niż w okalających je miejscowościach. Np. w okolicy Warszawy firmy oferują niemal 900 domów, a Wrocławia – 374. Wielgo zaznacza, że po spadku oferty nowych domów w II półroczu ub.r. I półrocze br. przyniosło poprawę w większości największych miast. – Pod względem liczby domów w ofercie najbardziej spektakularny wzrost odnotowaliśmy w stolicy: podaż zwiększyła się z niespełna 370 do ponad 600 budynków. Spore ożywienie widać także w Łodzi (wzrost o 74 proc.) i w Krakowie (o 66 proc.). Oferta domów spadła w Poznaniu i we Wrocławiu. Tylko w tych dwóch miastach deweloperzy sprzedali w I półroczu więcej domów, niż wprowadzili na rynek. W pozostałych sprzedaż była mniejsza, stąd wzrost oferty – wyjaśnia Wielgo.
Deweloperzy budują najczęściej szeregowce (segmenty) i bliźniaki na niewielkich działkach. – Przeważają stosunkowo małe – jak na domy – metraże – mówi Wielgo. Z danych BIG Daty RynekPierwotny.pl wynika, że w Łodzi i Krakowie bardzo duży udział w ofercie mają domy do 100 mkw. W Warszawie, Trójmieście, Krakowie i Wrocławiu znajdziemy nowe budynki o powierzchni ponad 200 mkw., ale i w tych miastach, jak zaznacza Wielgo, dominują metraże 101–150 mkw. – Tak więc i rozrzut cen jest bardzo duży – podkreśla.
Największe domy deweloperzy oferują w Warszawie. Dlatego też ich średnia cena całkowita jest tu największa – to niemal 2 mln zł za dom o średniej powierzchni 164 mkw. W Łodzi jest najwięcej domów o metrażu nieprzekraczającym 100 mkw., przeciętna cena jest więc najniższa – to ok. 850 tys. zł za 107 mkw.
Trudno o szybkie przeceny rzędu 20 proc.
Niemniej można się spodziewać zjawisk prowadzących do obniżania średniej ceny mieszkań w ofercie – ocenia Katarzyna Kuniewicz, ekspertka Otodom Analytics. W Trójmieście średnia cena domów w czerwcu to ok. 1,4 mln zł, w Krakowie i we Wrocławiu – ponad 1,3 mln zł, a w Poznaniu – 1,1 mln zł. – We wszystkich metropoliach dostępne są domy z ceną niższą od średniej – zaznacza Wielgo. – W przeliczeniu na metr domu najwyższą średnią – niemal 11,9 tys. zł – odnotowaliśmy w Krakowie. Najtaniej jest w Łodzi – średnio ok. 7,9 tys. zł za mkw.
Ekspert zwraca uwagę, że ze względu na niewielką podaż domów ich ceny mogą się bardzo zmienić w zależności od lokalizacji (cen gruntów), ale też powierzchni i użytych materiałów. – Jeśli w ofercie rośnie udział domów z segmentu premium, rośnie też cena metra. Przykładami są Kraków i Warszawa – podaje. – Średnia cena metra domów jest na ogół dużo niższa niż mieszkań. Widać to szczególnie w Warszawie i Łodzi, gdzie oferowane przez deweloperów domy są w przeliczeniu na metr aż o jedną trzecią tańsze od mieszkań – wskazuje. Np. w Warszawie średnia cena nowego domu to ponad 11,5 tys. zł za mkw., a nowego mieszkania – niemal 17,7 tys. zł. W Łodzi to 7,9 tys. zł za mkw. domu i ponad 11,2 tys. zł za mkw. mieszkania, w Trójmieście – 9,3 tys. i 15,3 tys. zł za mkw.
Czy program „Na start” nakręci popyt na domy?
Z danych serwisu Domiporta wynika, że oferta domów o najczęściej wyszukiwanych parametrach – na rynku wtórnym to 116–149 mkw. – w ciągu roku spadła. Jak mówi Bartłomiej Baranowski, analityk Domiporty, w Warszawie podaż spadła o ponad połowę, w Gdańsku o 25 proc., a np. w Katowicach o 6 proc. – Jedynie w Krakowie, spośród analizowanych miast, oferta domów wzrosła o 4 proc. – mówi Baranowski. – Ceny domów są bardzo zróżnicowane, zależą m.in. od lokalizacji i standardu. Dlatego średnia cena w danej gminie powinna być brana pod uwagę jedynie orientacyjnie. Ceny rosną, ale już mniej dynamicznie – zaznacza. Ekspert szacuje, że na budowę przeciętnej wielkości domu (ok. 140 mkw.) trzeba mieć przynajmniej 0,5 mln zł, nie licząc kosztów działki. – I będzie to budowa po kosztach, z zachowaniem rygorów ekonomii – zaznacza. Rośnie zainteresowanie domami ekologicznymi i smart, ale w dużej mierze jest to oferta premium.
Czy program „Na start” (jeśli w ogóle wejdzie w życie), który ma promować większe rodziny, nakręci popyt na domy? – Z danych Banku Gospodarstwa Krajowego wynika, że po „Bezpieczny kredyt 2 proc.” (wygaszony w styczniu program PiS – red.) sięgnęło całkiem sporo, bo 9,5 tys. inwestorów budujących domy – wskazuje Wielgo. – Nie wiadomo, ilu beneficjentów programu kupiło dom na rynku pierwotnym lub wtórnym. Prawdopodobnie nie było ich wielu z uwagi na dość niski limit kredytu oraz fakt, że musiał to być pierwszy dom. Można się spodziewać, że popularność domów wśród beneficjentów programu „Na start” wzrośnie – dodaje.
Nowy program dopłat do kredytów mieszkaniowych
Nie powinien spowodować takich skutków jak poprzedni, niemniej na wzrost cen się przełoży – oceniają eksperci. Państwo powinno raczej zadbać o budownictwo społeczne na wynajem. Ważny adres Wielgo zaznacza, że według znanego projektu programu „Na start” kredyt byłby szczególnie atrakcyjny dla rodzin z co najmniej trójką dzieci. – Wprawdzie zerowym oprocentowaniem byłaby objęta kwota kredytu 600 tys. zł, czyli za mała, żeby można było za nią kupić dom (nawet segment) w którejś z największych metropolii, może z wyjątkiem Łodzi, ale rodziny wielodzietne będą mogły sprzedać dotychczasowe mieszkanie, aby dzięki taniemu kredytowi poprawić swoje warunki mieszkaniowe, przeprowadzając się np. z dwupokojowego mieszkania do domu – podkreśla ekspert. – Najprawdopodobniej wzrośnie też popyt na domy budowane przez deweloperów w okolicach największych miast, gdzie ceny są dużo niższe. Np. w okolicach Warszawy przeciętny dom w ofercie deweloperów (130 mkw.) kosztuje ok. 1,1 mln zł. Średnia cena mkw. to ok. 8,5 tys. zł, czyli o ponad jedną czwartą mniej niż w mieście. Baranowski uważa, że jeżeli w programie „Na start” nie będą zawarte żadne wykluczenia dla tego typu zakupów, to z pewnością program zwiększy popyt na domy. – Domy jednorodzinne są dla dużych rodzin idealne pod względem metrażu i możliwości adaptacji, ale istotną kwestią jest jeszcze lokalizacja – zaznacza.
– Jeżeli ktoś planuje zakup domu w mniejszej miejscowości, ale mającej całą niezbędną infrastrukturę, to z pewnością będzie zainteresowany systemem dopłat na zakup domu – przewiduje. Marcin Drogomirecki, ekspert rynku, zaznacza, że trudno analizować i oceniać program, którego zasady wciąż ewoluują. – Wydaje się jednak, że niezależnie od jego finalnej wersji (jeśli program zostanie przyjęta przez Sejm) wpływ na rynek domów będzie jednak niewielki – ocenia. – O ile o zamieszkaniu we własnym domu marzy wielu Polaków, o tyle na drodze do realizacji takiego marzenia często stają względy praktyczne – konieczność dojazdów do pracy, konieczność dowożenie dzieci do szkoły czy przedszkola, wysokie koszty bieżącej konserwacji domu, a nierzadko też niepewność związana z kosztami energii/ogrzewania.